கேரளாவில் நிலம் வாங்குவதற்காக ஒரு நபர் 55 லட்சம் ரூபாய் அட்வான்ஸ் கொடுத்து, பின்னர் 16 ஆண்டுகள் நீண்ட சட்டப் போராட்டத்திற்குப் பிறகு சுப்ரீம் கோர்ட் அவருக்கு ஆதரவாக தீர்ப்பளித்துள்ளது.
இந்த வழக்கு நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்கள் இருவருக்கும் மிக முக்கியமான பாடத்தை அளிக்கிறது.
வழக்கின் பின்னணி
2008 ஆம் ஆண்டு கேரளாவில் சுமார் 77 ஏக்கர் நிலத்தை (தோராயமாக 77.26 ஏக்கர்) 4.45 கோடி ரூபாய்க்கு விற்க ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டது. வாங்குபவர் (மொய்தீன்குட்டி என்ற நபர்) முதலில் 50 லட்சம் ரூபாய் அட்வான்ஸாக கொடுத்தார்.
ஒப்பந்தத்தில் நிலம் எந்த வில்லங்கமும் (encumbrance) இல்லாதது, கடன் ஏதும் இல்லை என்று தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தது.பின்னர், நில உரிமையாளர் (அபிரகாம் ஜார்ஜ்) "கடனை சரி செய்துவிடுகிறேன்" என்று கூற, வாங்குபவர் நம்பி மேலும் 5 லட்சம் ரூபாய் கொடுத்தார்.
மொத்தம் 55 லட்சம் ரூபாய் ஆனது.ஆனால் உண்மையில் அந்த நிலத்தின் மீது பெடரல் வங்கிக்கு ஏற்கனவே ஈக்விட்டபிள் மார்ட்கேஜ் (equitable mortgage) இருந்தது. இதை விற்பனையாளர் மறைத்துவிட்டார். இதனால் பத்திரம் பதிவு செய்ய முடியாமல் போனது.
- சட்டப் போராட்டத்தின் போக்கு
- வாங்குபவர் அட்வான்ஸ் பணத்தை திரும்பக் கேட்டார்.
- விற்பனையாளர் மறுத்துவிட்டார்.
- வழக்கு டிரையல் கோர்ட்டுக்கு சென்றது. அங்கு வாங்குபவருக்கு ஆதரவாக தீர்ப்பு வந்தது. 55 லட்சம் ரூபாய் திருப்பித் தர உத்தரவிடப்பட்டது.
ஆனால் கேரள உயர்நீதிமன்றம் விற்பனையாளருக்கு ஆதரவாக தீர்ப்பளித்தது. "நிலத்தின் ஆவணங்களை சரிபார்த்து வாங்குவது வாங்குபவரின் கடமை" என்று கூறியது. வாங்குபவர் போதுமான அக்கறை எடுக்கவில்லை என்று கருதியது.இதனால் வாங்குபவர் சுப்ரீம் கோர்ட்டுக்கு மேல்முறையீடு செய்தார்.
சுப்ரீம் கோர்ட் தீர்ப்பு (டிசம்பர் 2025)
நீதிபதிகள் விக்ரம் நாத் மற்றும் சந்தீப் மேத்தா அடங்கிய அமர்வு, 2025 இன்ஸ்க் 1428 என்ற வழக்கில் (Moideenkutty vs Abraham George) இறுதி தீர்ப்பளித்தது:
- விற்பனையாளர் வங்கிக் கடனை மறைத்தது மோசடி (fraud / deceit) ஆகும்.
- ஒப்பந்தத்தில் "நிலம் வில்லங்கமற்றது" என்று குறிப்பிட்டிருந்தும், உண்மையை மறைத்தது நல்ல நம்பிக்கை மீறல்.
- வாங்குபவர் மீது மட்டும் பழி சுமத்த முடியாது. விற்பனையாளரின் மறைப்பு முக்கிய காரணம்.
- எனவே 55 லட்சம் ரூபாய் முழுமையாக திருப்பித் தர வேண்டும்.
- அதற்கு வழக்கு தொடங்கிய தேதி முதல் 15% வட்டியுடன் (15% per annum) உடனடியாக செலுத்த உத்தரவிடப்பட்டது.
- உயர்நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்பை ரத்து செய்து, டிரையல் கோர்ட் உத்தரவை மீட்டெடுத்தது.
இந்த வழக்கு 16 ஆண்டுகள் (2008 முதல் 2025 வரை) நீடித்தது.
முக்கிய பாடம் – நிலம் வாங்குபவர்களுக்கு எச்சரிக்கை
இந்த வழக்கு காட்டுவது என்னவென்றால், இந்தியாவில் நிலம் தொடர்பான வழக்குகள் மிக நீண்ட காலம் இழுக்கும். பல ஆண்டுகள், சில சமயங்களில் தலைமுறைகளைக் கடந்தும் நீடிக்கும்.
எனவே நிலம் வாங்கும் போது:
- நல்ல வழக்கறிஞரை ஆலோசித்து,
- டைட்டில் டீட்ஸ் (title deeds) முழுமையாக சரிபார்க்க,
- என்கம்ப்ரான்ஸ் சர்டிபிகேட் (Encumbrance Certificate) பெற,
- வங்கிக் கடன், சார்ஜ், லிட்டிகேஷன் இருக்கிறதா என்பதை தீர்க்கமாக உறுதி செய்து,
- பின்னரே அட்வான்ஸ் கொடுத்து முன்னேற வேண்டும்.
"வாங்குபவர் எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும்" (Caveat Emptor) என்ற கொள்கை உள்ளது என்றாலும், விற்பனையாளர் மோசடி செய்தால் அது பாதுகாப்பு அளிக்காது என்பதை இந்த தீர்ப்பு தெளிவுபடுத்துகிறது.
நில உரிமையாளர்களும், வாங்குபவர்களும் வெளிப்படைத்தன்மையுடன் நடந்துகொள்ள வேண்டும். இல்லையெனில் பண இழப்பு மட்டுமல்ல, நீண்ட சட்டப் போராட்டமும் காத்திருக்கும்.இதுபோன்ற சம்பவங்கள் தவிர்க்க, ஆவண சரிபார்ப்புவை ஒருபோதும் புறக்கணிக்கக் கூடாது.
Summary : In Kerala, a buyer paid ₹55 lakh advance for land, but the seller concealed an existing bank loan, preventing registration. After lower courts ruled differently, the Supreme Court ordered the seller to refund the full amount with 15% interest from the date of filing, ending a 16-year legal dispute.
